駐車場経営は個人でも儲かる？初期費用と3つの運営方式を徹底解説

相続した土地や使っていない空き地を活用して、駐車場経営を始めたいと考えていませんか？駐車場経営は、個人でも月極駐車場なら50万円程度、コインパーキングでも管理会社への委託により初期費用を抑えて始められる現実的な土地活用方法です。

確かに、アパートやマンション経営と比べて本当に儲かるのか、どの運営方式を選べばいいのか、悩まれる方も多いでしょう。しかし、正しい知識がないまま始めてしまうと、思うような収益が得られず、税金だけを払い続ける「負動産」になってしまう可能性があります。本記事では、駐車場経営の基礎知識から3つの運営方式（個人経営・管理委託・一括借り上げ）の特徴、実際の収益例まで詳しく解説します。

 駐車場経営とは？初期費用と収益の仕組みを理解しよう

駐車場経営とは？初期費用と収益の仕組みを理解しよう

駐車場経営の基本｜月極駐車場とコインパーキングの違い

駐車場経営とは、所有する土地を駐車スペースとして貸し出し、駐車料金を収入として得る土地活用方法です。大きく分けて「月極駐車場」と「コインパーキング（時間貸し駐車場）」の2種類があり、それぞれ特徴が異なります。

月極駐車場の特徴

月極駐車場は、利用者と月単位で契約を結ぶ駐車場形態です。契約台数×月額料金が収入となるため、安定した収益が見込めます。住宅街やオフィス街など、定期的な利用が見込まれる立地に向いています。初期費用は最小限で済み、個人でも始めやすいのが特徴です。

コインパーキングの特徴

コインパーキングは、時間単位で料金を徴収する駐車場です。不特定多数の利用者に対応でき、立地によっては高収益が期待できます。駅前や商業施設周辺など、短時間利用のニーズが高い場所に適しています。ただし、精算機やロック装置などの設備投資が必要となります。

駐車場経営に必要な初期費用の内訳と目安

駐車場経営を始める際の初期費用は、駐車場の種類や規模によって大きく異なります。月極駐車場なら50万円程度から、コインパーキングでは300万円以上かかる場合もあります。

初期費用の主な内訳

ただし、一括借り上げ方式を利用すれば、これらの初期費用を運営会社が負担してくれるケースが多いため、資金面でのハードルは大幅に下がります。

駐車場経営の収益モデルと利回りの実態

駐車場経営の収益性は立地条件に大きく左右されますが、実質利回りは一般的に3〜15%程度となっています。

月極駐車場の収益は立地によって大きく変わります。都市部では10台規模の駐車場で月額2万円の料金設定が可能で、満車なら月収20万円（年収240万円）が見込めます。一方、地方では相場が月額7,000円程度となり、同じ10台でも月収7万円（年収84万円）程度になることが一般的です。

コインパーキングの場合は、時間単位での収益計算となるため変動が大きくなります。繁華街の5台規模の駐車場では、1時間500円の料金設定で1日平均8時間の稼働を実現できれば日収2万円、月収約60万円という高収益も可能です。しかし、住宅街では1時間200円が相場で、稼働時間も1日5時間程度にとどまることが多く、日収5,000円、月収約15万円程度となるケースが一般的です。

実質利回り計算式： （年間収入－年間経費）÷総投資額×100

例えば、初期投資100万円で年間収入60万円、経費10万円の場合、実質利回りは50%となります。

 駐車場経営の3つの運営方式｜個人経営・管理委託・一括借り上げの違い

個人経営方式のメリット・デメリットと向いている人

個人経営方式は、オーナー自身が駐車場の管理・運営をすべて行う方法です。収益を最大化できる一方で、管理の手間がかかるという特徴があります。

個人経営方式の最大のメリットは、収益をすべて自分のものにできる点です。管理会社への手数料が発生しないため、駐車場の売上がそのまま収入となります。また、料金設定や契約条件を自由に決められるため、周辺環境の変化に応じて柔軟に対応できます。自分で管理することでランニングコストも最小限に抑えられ、収益性を最大化できるのが魅力です。

一方で、デメリットも無視できません。管理業務の負担が想像以上に大きいのが現実です。契約管理から集金、定期的な清掃、そしてトラブル対応まで、すべてを自分一人で行わなければなりません。特に契約書の作成や滞納時の法的対応など、専門知識が必要な場面も多く、勉強しながら対応することになります。また、利用者からのクレームや設備トラブルは時間を選ばず発生するため、24時間365日対応できる体制が求められます。

向いている人の特徴

個人経営方式は、「時間に余裕があり、収益を最大化したい方」に適しています。退職後の方や、駐車場が自宅近くにある方などが該当します。

管理委託方式で手間を省く運営方法

管理委託方式は、駐車場の日常管理を専門業者に委託する運営方法です。管理手数料を支払う代わりに、運営の手間を大幅に削減できます。

管理委託方式を選択すると、駐車場運営の実務をプロに任せることができます。管理会社は利用者の募集から契約手続きまでを一貫して行い、オーナーは新規契約者の承認をするだけで済みます。また、月額料金の集金も管理会社が代行し、滞納が発生した場合の督促業務も任せられるため、金銭管理の煩わしさから解放されます。

日常的な管理業務として、駐車場の定期清掃やゴミの処理、雑草の除去なども管理会社が行います。さらに、利用者からのクレームやトラブルが発生した際も一次対応を任せられるため、オーナーが直接対応する必要がありません。設備の簡易的なメンテナンスも含まれており、照明の球切れや簡単な修理であれば追加費用なしで対応してもらえることが多いです。

管理委託のコスト

管理手数料は一般的に賃料収入の5〜10%程度です。月収20万円の場合、1〜2万円の手数料となります。

メリット・デメリット比較表

一括借り上げ方式で安定収入を確保する方法

一括借り上げ方式は、運営会社に土地を貸し出し、毎月固定の賃料を受け取る方法です。最もリスクが少ない運営方式といえます。

一括借り上げ方式の仕組み

運営会社が土地を借り上げ、設備投資から運営まですべて行います。オーナーは稼働率に関係なく、毎月一定額の賃料を受け取れます。

OneQR導入事例：セイワパーク株式会社の取り組み

セイワパーク株式会社では、OneQRを活用した一括借り上げ方式を展開しています。QRコード決済により初期費用を大幅に削減し、従来は提案が難しかった小規模な土地でも駐車場運営を可能にしました。これにより、オーナーの希望する賃料と実際の収益のバランスが取りやすくなり、双方が納得できる提案ができるようになっています。

一括借り上げ方式のメリット

• 初期費用ゼロ：設備投資は運営会社が負担
• 安定収入：稼働率に関わらず固定賃料を受け取れる
• 管理不要：すべての業務を運営会社が代行
• リスクなし：空車リスクや設備故障リスクを負わない

注意点として、個人経営や管理委託と比べて収益性は低くなる傾向があります。しかし、「手間をかけずに安定収入を得たい」という方には最適な選択肢といえるでしょう。

 駐車場経営は本当に儲かる？実際の収益例とメリット・デメリット

月極駐車場とコインパーキングの実際の収益例

駐車場経営の収益性は、立地条件と運営方式によって大きく変動します。ここでは、実際の収益例を詳しく見ていきましょう。

月極駐車場の収益シミュレーション

【ケース1】都市部の住宅街（20台規模）

• 月額料金：15,000円/台
• 稼働率：90%（18台）
• 月間収入：270,000円
• 年間収入：3,240,000円
• 経費（固定資産税、管理費等）：年間50万円
• 実質年収：274万円

【ケース2】地方都市の商業地（10台規模）

• 月額料金：8,000円/台
• 稼働率：80%（8台）
• 月間収入：64,000円
• 年間収入：768,000円
• 経費：年間20万円
• 実質年収：56.8万円

コインパーキングの収益シミュレーション

【ケース3】駅前立地（5台規模）

• 時間料金：300円/時間
• 1日最大料金：1,500円
• 平均稼働時間：8時間/日・台
• 月間収入：360,000円
• 年間収入：4,320,000円
• 経費（機器リース、電気代等）：年間120万円
• 実質年収：312万円

実際の収益は季節変動や周辺環境の変化にも影響されますが、適切な立地選定と運営方式の選択により、安定した収益を確保することは十分可能です。

駐車場経営の5つのメリット｜初期投資が少なく転用しやすい

駐車場経営には、他の土地活用方法と比べて多くのメリットがあります。

1. 少ない初期投資で始められる

アパート経営では数千万円必要なところ、駐車場なら50万円程度から開始可能です。特に一括借り上げ方式なら初期費用ゼロで始められます。

2. 短期間で運営開始できる

建物建設が不要なため、準備期間は1〜2ヶ月程度で済みます。土地の整備と必要最小限の設備設置だけで運営を開始できます。

3. 維持管理が簡単

建物がないため、大規模な修繕や設備更新の必要がありません。定期的な清掃と簡単なメンテナンスで維持できます。

4. 災害リスクが低い

地震や台風による建物倒壊のリスクがなく、災害時の復旧も迅速に行えます。保険料も建物に比べて大幅に安くなります。

5. 転用・売却が容易

将来的に土地の用途を変更したい場合も、建物解体などの大きなコストをかけずに転用可能です。相続時の分割もしやすくなります。

駐車場経営のデメリットと対策｜税制優遇がない点に注意

一方で、駐車場経営にはデメリットも存在します。事前に理解し、適切な対策を講じることが重要です。

デメリット1：税制上の優遇措置がない

駐車場は更地扱いとなるため、住宅用地のような固定資産税の軽減措置（最大1/6）が適用されません。

【対策】

• 収益性の高い立地を選定し、税負担を上回る収入を確保
• 経費として計上できる項目を適切に管理し、節税対策を実施

デメリット2：収益性が相対的に低い

アパート経営と比較すると、同じ土地面積での収益性は1/3〜1/2程度になることが多いです。

【対策】

• 初期投資の少なさを活かし、投資利回りで評価
• 複数の小規模駐車場を運営してリスク分散

デメリット3：競合の参入が容易

参入障壁が低いため、周辺に競合駐車場が増える可能性があります。

【対策】

• 差別化要素（セキュリティ、利便性、価格）を明確化
• 固定客の確保に注力（月極駐車場の場合）

OneQR導入事例：三菱地所パークス株式会社のDX化

三菱地所パークス株式会社では、OneQRを活用した駐車場DXシステム「CREPE」を展開しています。スマートフォンを駐車券代わりに使用することで、高額な精算機を削減しつつ、利用者の利便性を向上させています。これにより、設備投資を抑えながら競合との差別化を実現しています。

 駐車場経営を始める5つのステップと成功のポイント

ステップ1｜市場調査と立地選定の重要性

駐車場経営の成功は立地選定で80%が決まるといっても過言ではありません。まずは徹底的な市場調査から始めましょう。

市場調査のチェックポイント

1. 周辺の駐車需要調査

   • 半径500m以内の住宅数・事業所数
   • 商業施設・病院・駅などの集客施設の有無
   • 既存駐車場の稼働率・料金相場

2. 競合分析

   • 既存駐車場の料金体系・サービス内容
   • 空き台数の時間帯別傾向
   • 差別化ポイントの発見

3. 将来性の評価

   • 都市計画による開発予定
   • 人口動態の推移
   • 交通量の変化予測

立地選定の成功事例として、駅から徒歩10分圏内で月極駐車場の稼働率90%以上を維持している場所や、病院・商業施設の提携駐車場として安定収入を得ているケースがあります。

ステップ2｜事業計画の立案と収支シミュレーション

綿密な事業計画がリスク回避と収益最大化の鍵となります。

収支シミュレーションの項目

【収入計算】

• 想定稼働率：初年度60%、2年目70%、3年目80%
• 月額料金または時間料金の設定
• 付加サービス（洗車、充電設備等）による収入

【支出計算】

• 初期投資：整地費用、設備費用、看板設置費
• ランニングコスト：固定資産税、保険料、管理費、清掃費
• 予備費：設備故障対応、災害対策費

【投資回収期間の算出】 一般的に、月極駐車場なら2〜3年、コインパーキングなら3〜5年での投資回収を目標とします。

ステップ3｜運営方式の選択と契約手続き

自分の状況に最適な運営方式を選択し、必要な契約を進めます。

運営方式選択のフローチャート

1. 時間的余裕がある → 個人経営方式
2. 管理の手間を減らしたい → 管理委託方式
3. リスクを最小化したい → 一括借り上げ方式

必要な手続きと契約

• 土地の用途変更（必要な場合）
• 道路使用許可（出入口設置時）
• 管理会社との契約（委託・借り上げの場合）
• 保険加入（施設賠償責任保険等）

重要：契約時は必ず複数社から見積もりを取り、条件を比較検討しましょう。

 駐車場経営で失敗しないための注意点と対策

よくある失敗事例と回避方法

駐車場経営で失敗する原因の多くは事前調査不足と甘い収支計画にあります。

失敗事例1：立地選定ミス

【失敗例】 

住宅街の奥まった場所で月極駐車場を開設したが、アクセスが悪く半年経っても稼働率30%未満。

【対策】

• メイン道路からの視認性確保
• 看板設置による認知度向上
• 料金を相場より20%下げて集客

失敗事例2：料金設定の失敗

【失敗例】 

周辺相場を無視して高額設定し、開業3ヶ月で稼働率ゼロ。

【対策】

• 周辺相場の定期調査（最低月1回）
• 段階的な料金調整
• キャンペーン料金の活用

失敗事例3：管理不足によるトラブル

【失敗例】 放置車両や不法投棄により、正規利用者からクレームが相次ぎ解約が続出。

【対策】

• 定期巡回（週2〜3回）
• 防犯カメラの設置
• 利用規約の明確化と掲示

契約トラブルを避けるための法的対策

駐車場経営では契約関連のトラブルが最も多いため、事前の対策が重要です。

必須の契約条項

1. 利用期間と更新条件

   • 最低利用期間の設定
   • 解約予告期間（通常1ヶ月前）
   • 自動更新条項
     
     

2. 禁止事項の明記

   • 違法駐車・長期放置の禁止
   • 危険物持ち込みの禁止
   • 転貸・又貸しの禁止
     
     

3. 免責事項

   • 車両の盗難・損傷に対する免責
   • 天災による損害の免責
   • 設備故障時の対応

弁護士監修の契約書を使用し、トラブル時の対応フローを事前に整備しておくことをおすすめします。

長期的な収益安定化のための戦略

駐車場経営を単なる土地活用から収益事業へと発展させるための戦略をご紹介します。

収益向上施策

1. 付加価値サービスの導入

• • EV充電設備の設置（補助金活用可能）
  • カーシェアリング連携
  • 洗車サービスの提供

2. デジタル化による効率化

• • オンライン契約システム
  • キャッシュレス決済対応
  • 空車情報のリアルタイム配信

3. 複数収益源の確保

• • 看板・広告スペースの活用
  • 自動販売機設置
  • イベントスペースとしての活用

将来を見据えた投資計画

5年後、10年後の市場変化を予測し、柔軟に対応できる体制を構築することが重要です。特に自動運転時代の到来により、駐車場の役割も大きく変化することが予想されます。

 まとめ

駐車場経営は、初期投資が少なく、管理が簡単で、土地の転用も容易という特徴から、個人でも始めやすい土地活用方法です。

本記事で解説した重要ポイントをまとめると、駐車場経営の成功は何よりも立地選定にかかっています。立地選定が成功の8割を決めると言われるのは、どれだけ優れた運営を行っても、需要のない場所では収益を上げることができないからです。徹底的な市場調査と競合分析を行い、確実に需要がある場所を選定することが最重要です。

その上で、あなたの状況に応じて個人経営、管理委託、一括借り上げの3つの運営方式から最適な方法を選ぶことが大切です。初期費用の面では、月極駐車場なら50万円程度から始められ、一括借り上げ方式を選べば初期費用ゼロでの参入も可能です。立地と運営方法次第では、実質利回り3〜15%という安定した収入を得ることができるのが駐車場経営の魅力です。

あなたの状況に合わせた運営方式の選択基準は明確です。時間に余裕があり、駐車場経営に本腰を入れて収益を最大化したい方は個人経営方式が適しています。本業が忙しく管理に手間をかけたくないが、ある程度の収益は期待したい方には管理委託方式がおすすめです。そして、リスクを避けて安定収入を得たい方には一括借り上げ方式が最適でしょう。

駐車場経営は「始めやすく、続けやすい」土地活用です。アパート経営のような大きな初期投資や複雑な管理は必要なく、まずは小規模から始めて、経験を積みながら事業を拡大していくことも十分に可能です。

今すぐ無料で始められる第一歩として、まずは周辺の駐車場相場調査から始めてみることをおすすめします。実際に近隣の駐車場を見て回り、料金や稼働状況を確認することで、あなたの土地の可能性が見えてきます。次に、複数の運営会社から見積もりを取って条件を比較検討し、最適なパートナーを見つけましょう。そして、OneQRを導入している企業への相談を通じて、最新の駐車場DXがどのように収益向上に貢献するかを体験してみてください。

土地活用でお悩みの方は、ぜひ本記事を参考に駐車場経営の可能性を検討してみてください。適切な準備と運営方式の選択により、安定した収益を生み出す資産に変えることができるはずです。